2020-01-29
Предварительный договор купли продажи квартиры по ипотеке ...

Юридический вопрос. Предварительный договор купли продажи квартиры по ипотеке сбербанка. Как составить договор купли-продажи квартиры в ипотеку в сбербанке

Сбербанк предлагает своим клиентам ряд кредитных проектов, в том числе и ипотечных. По условиям этих программ, займы выдаются под конкретный дом, участок или квартиру. Так как нередко бывают срывы сделок по недвижимости, следует обезопасить себя, заключив предварительный договор купли-продажи квартиры по ипотеке от Сбербанка.

Зачем нужен предварительный договор о покупке недвижимости?

Оформление ипотеки на вторичное жилье — дело нескорое, и пока покупатель соберет необходимую документацию и заполнит заявление, продавец, в свою очередь, может передумать, найти другого клиента или повысить стоимость жилья. Договор, не подкрепленный печатями, не стоит ничего. Чтобы не оказаться в такой ситуации, рекомендуется прийти к обоюдному соглашению, заключив предварительное соглашение.
Договор выгоден обеим сторонам. Покупателю гарантирована передача этой недвижимости в его владение, а продавцу — выплата оговоренной суммы в установленные сроки. Невозможно отказаться от юридически скрепленных договоренностей. Такой предварительный договор — не прихоть банка, а необходимость.
Приобретая недвижимость, часто покупатели выплачивают продавцам определенный задаток. Но это не гарантирует, что сделка не сорвется. В предварительном договоре условия по предоплате нет, а значит, покупатель действует самостоятельно. Если дается задаток, требуется и расписка, и отметка об этом в договоре. Но, в то же время, если клиент, покупающий квартиру, не выполнил требования договора, он аннулируется, а задаток остается у продавца.

Важные пункты данного договора

Предварительный договор купли-продажи квартиры по ипотеке от Сбербанка включает в себя следующие моменты:

  • информация личного характера: ФИО, данные паспорта обеих сторон и пр.;
  • информация об объекте недвижимости: адрес, метраж, дата постройки и пр.;
  • список документов, подтверждающих, что объект находится во владении продавца;
  • дата полного расчета с покупателем;
  • дата, когда договор будет подписан и вступит в силу.

Предварительный договор следует оформить юридически, следуя нормам закона, и подписать его необходимо обеим сторонам. Обязательства, указанные в договоре, выполняются всеми участниками сделки: и покупателем, и продавцом. Клиенту, оформляющему ипотеку, будет гарантировано получение именно этого объекта после сделки.

Как подобрать ипотеку?

Только заключив предварительный договор купли-продажи недвижимости в ипотеку от Сбербанка, можно заняться сбором документов и подачей заявки на оформление займа.

Проект подбирается, исходя из характеристик и условий покупателя. Под разную недвижимость Сбербанк предлагает свои проекты. Все зависит от того, что приобретается: квартира в новострое, участок, вторичное жилье, частный дом.
Если взять средние условия по всем ипотечным программам Сбербанка РФ, то выглядят они примерно так:

  • величина займа от 300 тысяч руб.;
  • максимальный срок выплат по ипотечному кредиту до 30 лет;
  • можно погасить ипотеку досрочно, но происходит это по договоренности с банком и требует предварительной подачи заявки;
  • сумма первого взноса от 15%.

Размер процентной ставки зависит от характеристик заемщика, его уровня дохода и параметров ипотечной программы. Лучшие условия предоставлены тем клиентам, кто уже сотрудничает с банком, например, получая зарплату. Если говорить о величине ипотечного займа, то она равняется 80-85% от стоимости приобретаемого объекта недвижимости.

Какие нужны документы для оформления ипотеки

Перед подачей заявки необходимо собрать документы. В начальный пакет входит:

  • паспорт
    ;
  • или другой документ, удостоверяющий личность. Это может быть загранпаспорт, военный билет или водительское удостоверение, удостоверение пенсионера
    и пр.;
  • трудовой договор,
    любые справки с места работы;
  • форма НДФЛ-2
    или другая справка о доходах физического лица;
  • документы, подтверждающие доходы близких родственников;
  • документы обязательного созаемщика (мужа или жены);
  • документы на льготы и скидки, которые предоставляются многодетным или молодым семьям.

Как правильно составить предварительный договор?

Правильно составить предварительный договор вам могут помочь в Сбербанке. Обязательно стоит его посетить до подачи заявки. Менеджер подскажет, какие сведения нужно собрать. Банку предварительно нужно знать:

  • во сколько оценивается выбранная недвижимость. Это должен быть экспертный анализ, изложенный на бумаге;
  • кто прописан и имеет право на часть объекта;
  • документ, подтверждающий, что жилье не является залоговым.

Всю эту информацию банк проверяет.

Чтобы заключить предварительный договор купли-продажи недвижимости в ипотеку от Сбербанка, следует посетить нотариуса или юриста и заполнить соответствующий бланк. Договор, подписанный обеими сторонами — не единственный вариант гарантирующий сделку. Застраховать себя можно и другими способами. Можно арендовать ячейку для хранения документов на недвижимость или передать их нотариусу. Доступ к содержимому ячейки имеют оба участника сделки. Это гарантирует, что ни одна из сторон не нарушит предварительную договоренность.

Образец предварительного договора купли-продажи недвижимости для ипотеки в Сбербанке


(cкачиваний: 10289)


Посмотреть онлайн файл:

Выбирая недвижимость, которая уже находится в обеспечении (под нее взят ипотечный займ), следует отдать продавцу сумму задолженности, которая выступит авансом. И об этом указывается в предварительном договоре. Но не получится передать деньги, пока банк не рассмотрит заявку и не вынесет свое решение.
И продавец, и покупатель в предварительном договоре должны указать две даты. Первая сторона: когда будет оплачен аванс. Вторая сторона: дата погашения долга перед банком. Как правильно заполнить дополнительные графы, подскажет менеджер Сбербанка. Грамотный договор, составленный профессиональным юристом и согласованный со Сбербанком, гарантирует сделку «без сюрпризов».
Не стоит волноваться, если владелец недвижимости своевременно не погасит долг перед кредитной организацией. Банк обратится в суд.

Финальное соглашение о покупке-продаже квартиры/дома на основании предварительного договора

Одобрив ипотечный кредит, банк дает два месяца на погашение первоначального взноса и подписание заключительного договора.
В этом договоре будет учтено все то, о чем договаривались стороны в предварительном соглашении. Есть еще несколько пунктов (их можно запросить у сотрудника банка), которые также буду внесены в договор. На момент подписания ипотечного договора обязательно надо предоставить банку следующие документы:

  • выписка из ЕГРП об изменении права собственности на объект недвижимости;
  • согласие родственника продавца;
  • отказ от права на часть недвижимости от всех лиц;
  • бумага от эксперта о рыночной стоимости жилья.

Если аванс продавцу переведен (и это отмечено в предварительном договоре), банк потребует соответствующие копии бумаг (расписку, соглашение, квитанцию о переводе). Если сделка оформляется без залога, то перед оформлением ипотечной сделки следует сделать выписку о наличии денежных средств на счете в сумме необходимой для первоначального взноса.

Продажа квартиры с обременением – это один из способов обеспечения обязательства. Обременение устанавливается до полной оплаты квартиры. Представленная статья рассматривает то, как составляется предварительный договор купли-продажи квартиры с ипотекой, какие нюансы он таит в себе. Вы узнаете о необходимых документах для заключения договора и о том, как зарегистрировать соглашение.

Оформление договора

Предварительный договор купли-продажи квартиры с ипотекой составляется по той причине, что процедура подачи заявки занимает немало времени, как и оформление кредитного договора. Кредитное предложение ограничено по времени, а выбранное жилье за время оформления необходимых бумаг может быть приобретено другим человеком.

Устная договоренность не дает гарантий, поэтому и возникает необходимость оформления такого документа, как предварительное соглашение. По сути, бумага подтверждает договоренность о совершении будущей сделки. Сторона, нарушившая условия договора, несет ответственность.

Предварительный договор купли продажи служит основой для оформления будущего договора, и существенные условия обязательно будут перенесены в основной документ. По форме разница будет минимальной. Оба договора вступают в силу сразу после подписания. В случае с банками предварительный договор служит черновиком основного, но без него не выдадут кредит.

Предварительный договор купли-продажи квартиры с обременением заключается в письменном виде, в нем указываются:

  • Сведения о сторонах сделки;
  • Суть соглашения;
  • Основания собственности;
  • Стоимость, а также расчеты;
  • Период, в течение которого недвижимость будет передана, а также выбранный способ оплаты.

Только при соблюдении всех условий и при указании верной информации вы получите разрешение на ипотеку и сможете приобрести квартиру. Как правило, ипотека не выдается без предварительного договора купли-продажи квартиры.

Оформление предварительного договора важно и в том случае, когда покупатель не спешит быстро совершить сделку и хочет узнать о том, какие условия предлагают другие банки. Важно отметить, что предварительный договор между сторонами всегда содержит сроки заключения основного договора.

Цена в основном соглашении не меняется, она остается прежней даже в том случае, если продавец понял, что он продешевил.

Некоторые покупатели и продавцы, выступающие сторонами предварительного соглашения о покупке квартиры с ипотекой, не понимают важности такого документа. Если одна сторона уклоняется от заключения основного соглашения, суд поможет добиться принудительного оформления договора.

При заключении договора присутствует представитель банка и третья сторона, которая следит за отсутствием изменений в соглашении.

Образец и бланк

Как уже было сказано, предварительный документ не отличается от главного соглашения. Сначала в нем указываются: название документа, город, в котором он оформлен, дата. Важно сразу перечислить стороны и вписать:

  • Дату и место рождения;
  • Паспортные данные и статус гражданина в будущей сделке.

Текст договора остается прежним, он отражает многие нюансы купли-продажи квартиры, стоимость, порядок выплат. Номер договора не присваивается документу, но бумага отражает сведения о том, какую часть средств погашает покупатель, а какую – должен оплатить банк. Залог под квартиру всегда оговаривается в предварительном соглашении о купле-продаже квартиры. Недвижимость получает такой статус сразу после того, как покупатель зарегистрировал право собственности.

Текст договора
купли-продажи квартиры с ипотекой также включает:

  • Удовлетворенность покупателя состоянием жилья;
  • Отсутствие зарегистрированных, либо проживающих лиц в квартире;
  • Гарантии продавца;
  • Подписи сторон;
  • Количество экземпляров договора и другую информацию.

Предварительный договор должен содержать детальную информацию о продавце и покупателе. Договор купли-продажи квартиры с ипотекой составляется в письменной форме на основании части 3 статьи 339 ГК РФ . В некоторых случаях он заверяется у нотариуса.

Кроме основных положений стороны могут указать дополнительные условия
выполнения обязательств:

  • Срок исполнения денежного обязательства по сделке, момент аннулирования обременения;
  • Ответственность за сохранность предмета залога;
  • Условия отсрочки платежей и досрочного погашения.

После того, как сделка будет зарегистрирована в Росреестре, стороны не смогут менять условия. После подписания договора продавец и покупатель должны иметь на руках необходимые бумаги относительно сделки. Залог действует до момента, пока покупатель не расплатится с банком за приобретенную квартиру. Предварительный договор составляется, когда покупатель хочет осуществить сделку купли-продажи квартиры, но он не собрал необходимые документы и хочет отложить сделку. Ниже вы найдете образец договора купли-продажи квартиры с ипотекой и бланк, который поможет грамотно составить соглашение и избежать распространенных ошибок.

Как зарегистрировать договор?

Оформление сделок, связанных с куплей-продажей квартиры, всегда завершается регистрацией документа в государственных органах. Вы можете осуществить регистрацию в Многофункциональном центре и сэкономить время, но электронная регистрация доступна не везде.

В МФЦ стороны обращаются с полным пакетом документов. Данный этап регистрации сделки длится 7 рабочих дней. После того, как покупатель и продавец передают документы, они получают на руки расписку с перечнем переданных бумаг.

Если в процессе регистрации окажется, что какие-то документы отсутствуют, стороны сделки будут оповещены об этом. Как правило, регистрация осуществляется без проблем. Сотрудники центра откажут в принятии бумаг, если стороны не принесли паспорта.

Когда речь идет об ипотеке, всегда происходит регистрация обременения:

  • Необходимо подать заявление с записью об ипотеке;
  • Такая сделка обычно регистрируется в течение 5 дней;
  • Снятие обременения обычно занимает 3 дня;
  • Документ о совершении полной оплаты не подается в Росреестр.

После того, как договор о купле-продаже квартиры будет зарегистрирован в Росреестре, важные пункты останутся без изменения.

Необходимые документы

При обращении в МФЦ необходимо подготовить следующие бумаги:

  • Ксерокопии паспортов;
  • Документы на квартиру;
  • Согласие супруга или супруги на совершение сделки купли-продажи;
  • Квитанцию об оплате государственной пошлины в размере 2000 рублей, которую оплачивает покупатель.

Документы должен предоставить не только покупатель, но и продавец. Когда речь идет об ипотеке, нужны все документы на квартиру. При обращении в банк, если покупатель рассчитывает на кредит, он должен предоставить:

  • Заявление на получение кредита;
  • Паспорт;
  • Копию трудовой книги, заверенную нотариусом;
  • Трудовой договор с работодателем;
  • Справку о доходах;
  • Свидетельство о пенсионном страховании.

Если квартира была выбрана, вам потребуется взять у продавца необходимые бумаги. Речь идет о правоустанавливающих документах, плане помещения. В банке тоже потребуется согласие от супруга на совершение сделки. Определенные документы
не являются обязательными, но иногда включаются банками в список. К ним относятся:

  • Военный билет;
  • Документы об образовании;
  • Водительское удостоверение;
  • Свидетельство о браке, либо разводе;
  • Свидетельство рождения ребенка;
  • Справка из органов опеки, когда в роли участника сделки выступает несовершеннолетний;
  • Брачный договор, если он был заключен.

Дополнительные доходы тоже могут отражаться в заявке на кредит. Речь может идти о банковских вкладах, наличии дополнительной квартиры, сдаваемой в аренду, и прочих вариантах прибыли.

При подаче заявки нужно представить актуальные документы, у которых не истек срок действия.

Стоимость регистрации

В пункте 22 статьи 333.33 НК РФ сказано, что государственная регистрация перехода права собственности на квартиру сопровождается оплатой пошлины, которая составляет 2000 рублей. Оплата производится в терминалах или в банке. Подтверждение об оплате необходимо представить государственному регистрирующему органу.

Срок регистрации договора купли продажи квартиры с ипотекой зависит от того, в какой форме были поданы документы, а также от того, в какой орган они подавались. Запись в ЕГРП вносится в течение 7 дней с момента подачи документов. Если документы подаются в многофункциональный центр, срок составит 9 рабочих дней.

Надо сказать, что статья расходов, связанных с подготовкой к процедуре, не сводится только к оплате пошлины. Выписка из ЕГРН на 2018 год составила 200 рублей. Согласие супруга или супруги на куплю-продажу обойдется от 600 рублей и до 2000. Стоимость определяется регионом проживания.

Когда первоначальный взнос переводится продавцу на банковский счет, за это взимается комиссия. Она составляет от 0,5% до 2% и зависит от суммы перевода. Заявление договора купли-продажи происходит в нотариальной конторе и стоит от 15 тысяч в Москве, и от 5 тысяч в регионах. В некоторых случаях целесообразно обратиться к услугам юриста, он проконтролирует сделку и разъяснит важные моменты.

Ипотека, как и прочие виды кредита, имеет преимущества и недостатки. Она представляет собой доступный способ приобретения квартиры, но сопровождается большой ответственностью и риском.

К плюсам
ипотечного кредитования можно отнести:

  • Вы получаете возможность жить в собственной квартире при наличии лишь 10% от ее стоимости;
  • Человек может в течение длительного периода выплачивать квартиру и жить в ней;
  • Необходимость снимать жилье, либо жить у родителей отпадает;
  • Несмотря на внушительную переплату, ипотека становится отличным вариантом для тех людей, которые не могут накопить крупную сумму денег, ведь цены на жилье нестабильны. Никто не может гарантировать, что через 5 лет цены на жилье не вырастут в 4 раза. За ипотеку не придется переплачивать слишком много.
  • Немаловажным аспектом является и то, что проценты за ипотечные кредиты ниже. Квартира, купленная в ипотеку, сразу же переходит в вашу собственность.

Но не все так безоблачно, и минусов
у ипотеки немало:

  • Несмотря на особые условия, ипотека представляет собой кредит;
  • Многие годы вам придется выплачивать проценты, на которые уходит немалая часть взносов;
  • Вы не можете повлиять на снижение процентной ставки;
  • Для получения ипотеки нужен первоначальный взнос;
  • При покупке квартиры в ипотеку жилье оформляется в качестве залога. Вы не можете его продать или подарить до погашения долга.

Зачастую приобретение квартиры для большинства из нас оборачивается решением главного вопроса: брать ипотеку или все-таки не стоит?

Ипотека, или залог – это обременение, при невозможности погашения которого все права на квартиру, уже любимую и как бы совсем свою, переходят к кредитору.

И на практике часто мы не готовы сию минуту решить вопрос брать ипотеку или нет, а интересные предложения, как известно расходятся как горячие пирожки. Так что времени на раздумье часто не остается и приходится принимать решения быстро. И тут в памяти всплывает удобная конструкция предварительного договора, предусмотренная ст. 429 ГК РФ. И хотя конструкция предварительного договора сама по себе не является панацей, многие по каким-то непонятным причинам возлагают на него очень большие надежды. В связи с этим часто люди задаются вопросом: а можно ли заключить предварительный договор, а потом если что отказаться?

Для начала стоит сказать, что отказ от предварительного договора законодательством не предусмотрен, т.к. ваш контрагент может обратиться в суд с иском о понуждении вас к заключению договора, и будет прав, если еще и убытки возместить потребует.

И все-таки этот вопрос рождает другой непонятный вопрос: интересно, насколько совместима конструкция предварительного договора с таким обязательством как ипотека?

Судебная практика на вопрос можно ли заключить предварительный договор ипотеки отвечает однозначно – нельзя. Обоснование такое, что, мол, для предварительного договора предусмотрены лишь некоторые виды обязательств и перечень их исчерпывающий. Согласно ст. 429 ГК РФ предварительный договор может быть заключен лишь о передаче имущества, выполнение работ и оказание услуг. И только. А ипотека это способ исполнения обязательства, который носит аксессорный характер, т.е. дополнительный к основному договору.

Кроме того по договору ипотеки заложить можно только имущество, право на которое УЖЕ зарегистрировано. Следовательно, если договор долевого участия в строительстве не зарегистрирован, то нельзя и заложить права требования участника долевого строительства

Важно также понимать, что в договоре ипотеки должно быть обязательно указано ПРАВО, в силу которого имущество являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю. Это существенное условие договора ипотеки.

Обращаясь к п. 3 ст. 429 ГК РФ, узнаем, что в предварительный договор должен содержать существенные условия основного договора.

Таким образом, если речь идет о предварительном договоре ипотеки, когда покупка квартиры – лишь в мыслях и сердце вашем, а договор купли-продажи еще не заключался, то тут совершенно невозможно говорить о предварительном договоре, поскольку не будет соблюдено существенное условие, указанное выше.

Выхода из данной ситуации на самом деле два.

Во-первых, приобретая новое жилье, что называется, «в ипотеку», вы можете в качестве предмета ипотеки указать иное жилье, принадлежащее Вам, а не приобретаемое только-только. Об этом говорит ч. 5 ст. 10 Закона об ипотеке. Простыми словами один и тот же объект недвижимого имущества, предоставленный в обеспечение возврата кредита или займа, выданных на погашение ранее предоставленных кредитов или займов на приобретение или строительство жилого дома или квартиры, может быть предметом нескольких договоров ипотечного кредитования. В таких случаях, прежде чем зарегистрировать заключение договора ипотечного жилищного кредитования и выдачу закладной, необходимо погасить ранее действовавшую ипотеку и аннулировать закладную. Оба процесса могут проходить одновременно. В таких случаях в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, должна быть предоставлена закладная.

Во-вторых, если у вас уже есть договор ипотеки, которым не запрещено заключение последующей ипотеки, то такая последующая ипотека и может стать выходом из сложившейся ситуации номер два.

Ч. 1 ст. 43 того же Закона об ипотеке говорит о том, что имущество, заложенное по договору об ипотеке в обеспечение исполнения одного обязательства (предшествующая ипотека), может быть предоставлено в залог в обеспечение исполнения другого обязательства того же или иного должника тому же или иному залогодержателю (последующая ипотека).

Таким образом, если нет запретов в предыдущих договорах, то смело заключайте договор последующей ипотеки.

Так что о предварительном договоре ипотеки забудьте, как о несбыточной мечте, и действуйте в своих интересах и в рамках правового поля.

Получение ипотечного кредита в Сбербанке занимает несколько недель. Клиент сам ищет объект недвижимости, устраивающий его по площади, стоимости, месторасположению и другим параметрам, а с банком согласовывает выбор. На определённом этапе составляется предварительный договор купли-продажи Сбербанка. Документ необходим для закрепления условий сделки на стадии оформления.


Для чего нужен

Главная цель подобного соглашения – обязать собственника жилья и потенциального заёмщика заключить основной контракт в будущем. Заинтересованные лица устанавливают, что в течение определённого периода будет подписан и исполнен договор купли-продажи квартиры с использованием ипотеки.

Чаще всего время необходимо покупателю для сбора документов, которые требует Сбербанк. Ипотека предоставляется, если подтверждена информация о заёмщике: наличие собственных средств для внесения первого платежа, занятость, средний заработок и т.д. Также необходимо провести оценку недвижимости, чтобы установить, на какую сумму можно рассчитывать при реализации залога через аукцион.

Если собственник откажется от намерения продавать квартиру, то все манипуляции потеряют смысл.
Собственнику также может требоваться несколько недель для подготовки. Например, следует снять с регистрации граждан, прописанных в квартире, или нужно согласование перепланировки. Указанные формальности необходимо уладить до подписания основного договора, иначе банк не примет недвижимость в качестве залога.

Нынешний владелец гарантирует, что не будет реализовывать помещение другим гражданам и организациям, изменять условия сделки (например, повышать цену) и т.д. При необходимости покупатель может обязать другую сторону через суд продать квартиру.

Потенциальный собственник также обязуется приобрести квартиру на согласованных условиях, то есть, цена останется неизменной.

Отказ от сделки возможен, если покупатель не получил кредит, или представленная информация об объекте недвижимости не соответствует действительности.

Предварительный договор обеспечивает гарантию заключения основного и реализацию сделки

Чем отличается от основного договора

Рассматриваемое соглашение регулирует обязанности заинтересованных лиц на определённом этапе оформления сделки. В документе в общих чертах указываются предмет и роли сторон, согласуются взаимные намерения.

Договор купли-продажи квартиры с ипотекой содержит большее количество разделов. Так, в тексте подробно расписаны меры ответственности, действия при форс-мажоре, порядок разрешения споров и т.д.

По предварительному соглашению нельзя взыскать неустойку или пеню.
Можно через суд обязать владельца подписать основной контракт и компенсировать реальные финансовые потери. Договор купли-продажи содержит раздел о пене и неустойках за просрочку исполнения обязательств.

Порядок получения ипотеки в Сбербанке

Чтобы получить кредит под залог приобретаемой недвижимости, физическому лицу потребуется совершить несколько последовательных шагов:

  1. Выбор ипотечного продукта.
    Гражданин изучает предложения на сайте Сбербанка, обращается в отделение организации за консультацией. Сотрудник изучает и информирует его о том, на какую сумму он может рассчитывать. При этом учитывается срок кредитования, материальное положение семьи, наличие поручителей, размер первого платежа и другие факторы.

Возможно, у человека есть право на получение денег по льготной ставке, например, если он является участником программы или . Это факт также влияет на размер кредита и условия его предоставления. Стороны подписывают договор займа, который должен быть исполнен через определённое время.

  1. Поиск квартиры.
    Исходя из озвученных представителем банка условий, гражданин ищет подходящую недвижимость. Будущий заёмщик может выбрать квартиру на вторичном рынке, новостройку, дом или иной объект. Кредитное решение действует 3 месяца – за этот срок гражданин должен найти недвижимость.
  2. Подписание предварительного договора.
    Покупатель и продавец обращаются в банк и согласуют условия будущей сделки. Закрепляется цена, размер аванса и окончательного расчёта и иные условия.
  3. Покупатель собирает денежные средства, готовит документы для оформления.
    Продавец выписывает из помещения жильцов, разрешает иные формальности. Параллельно проводится оценка стоимости недвижимости.
  4. Покупка квартиры.
    Подписывается ипотечный договор купли-продажи квартиры. Сбербанк также требует страховать имущество от пожара, подтопления и т.д. Новый владелец передаёт продавцу аванс, после чего стороны подписывают акт приёма-передачи. Далее происходит регистрация права собственности в Росреестре. Когда продавец исполнил обязательства, он получает платёж от банка.
  5. Регистрация залога.
    Новый собственник должен известить Росреестр о наличие ипотечного соглашения. Пока долг перед банком не будет погашен, владелец не имеет права продавать жильё, обменивать, сдавать в аренду и т.д.

Для оформления ипотеки нужно предоставить установленный перечень документов

Необходимые документы

Для покупки ипотечной квартиры требуется представить в банк:

  • личный паспорт;
  • заявление-анкету по форме кредитной организации;
  • трудовой договор;
  • копия трудовой книжки, заверенная нанимателем;
  • копия свидетельства о временной регистрации (если гражданин обращается в банк по месту пребывания);
  • справка по форме банка о среднем заработке;
  • документы, дающие право на получение государственной субсидии (если человек рассчитывает на средства из бюджета);
  • подтверждение наличия собственных средств для совершения сделки (например, выписка из банковского счёта);
  • иные документы.

Дополнительно после выбора объекта недвижимости предоставляются:

  • выписка из ЕГРН с информацией о собственнике и обременениях;
  • заключение об оценке стоимости квартиры;
  • согласие супруги на сделку, если собственник состоит в браке;
  • разрешение от органа опеки и попечительства на продажу, если у владельца есть несовершеннолетние дети;
  • технический паспорт.

В предварительном договоре оговариваются вс нюансы предстоящей сделки

Пункты соглашения

Образец предварительного договора купли-продажи квартиры по ипотеке состоит из нескольких разделов:

  1. Информация об участниках. Для каждого гражданина указывается:
  • Ф.И.О.;
  • гражданство;
  • дата и место рождения;
  • реквизиты личного паспорта;
  • место постоянного проживания.

Если от имени одной из сторон действует представитель, то указывается номер регистрации доверенности, дата её оформления, номер бланка, Ф.И.О. нотариуса.

  1. Суть договорённости сторон. Указывается, что продавец помещения и его покупатель берут на себя обязанность через определённое время заключить контракт о купле-продаже конкретной квартиры на согласованных условиях. Вписывается информация о помещении: месторасположение, количество комнат, площадь и т.д. Продавец должен обладать правом собственности на объект сделки, что подтверждается выпиской из ЕГРН.
  2. Указывается номер регистрационной записи и дата её внесения. Собственник гарантирует, что другие лица не имеют каких-либо прав в отношении квартиры (например, по соглашению о залоге), в суде не рассматривается иск по поводу владения помещением.
  3. Стоимость. В документе устанавливается точная цена недвижимости, которая не подлежит изменению.
  4. Порядок расчётов. Участники сделки должны указать, сколько гражданин передаёт собственных средств, какая часть стоимости вносится за счёт кредитных ресурсов. В текст вносятся данные о заимодателе:
  • наименование банка;
  • ИНН, КПП;
  • расчётный счёт;
  • местонахождение;
  • почтовый адрес.

Обязательное условие Сбербанка – заёмные средства перечисляются не ранее, чем будет осуществлена регистрация перехода права собственности в Росреестре. С указанного момента квартира будет считаться залогом на основании статьи 77 закона «Об ипотеке». В указанном нормативном акте содержатся общие правила пользования недвижимостью, приобретённой за кредитные средства банков.

Продавец объекта и покупатель имеют право воспользоваться индивидуальным сейфом Сбербанка для передачи наличности за отдельную плату.

  1. Обязанности продавца. Собственник должен передать жилое помещение в том состоянии, в котором оно находится на момент подписания предварительного соглашения. Устанавливается срок передачи квартиры по акту. Отдельно указывает, есть ли на текущий момент граждане, зарегистрированные в помещении.
    Обращение в Росреестр облагается пошлиной. В соглашении фиксируется, кто оплачивает внесение данных в ЕГРН.
  2. Гарантии и сроки реализации намерений. В соглашении отражаются детали, которые будут позднее вписаны в реальный договор. Документ должен быть подписан не позднее даты, которую продавец и покупатель указывают в тексте. До указанной даты собственник не должен совершать любые возмездные операции с помещением. В том числе дарить его, сдавать в аренду, менять и т.д.
  3. Заключительные положения. Указывается, что предварительный договор купли-продажи квартиры с использованием ипотеки применяется до составления основного соглашения. Фиксируется, сколько экземпляров документа подписали стороны. Обычно оформляется 2 оригинала. Документ подписывается продавцом квартиры и её покупателем.

При обнаружении в договоре ложных сведений, договор считается недействительным

Заполненный договор представляется сторонам юристами Сбербанка. Вносить корректировки в положения документа заинтересованные лица не могут. Продавец и покупатель оговаривают условия о платежах, цену и другие существенные нюансы заранее, поэтому оформление протокола разногласий не практикуется.

Если вскроется обман собственником покупателя, договор будет считаться недействительным. Например, окажется, что несколько граждан владеют помещением по долям. В описанной ситуации ни один из сособственников не может выступать от имени всех без специально оформленной доверенности.

Предварительный договор требуется не всегда. Если у граждан готовы все документы, то граждане могут сразу перейти к непосредственному совершению сделки. Но чаще всего сотрудники Сбербанка требуют от заёмщика подписать предварительное соглашение.

Обращаясь в банковское учреждение за согласованием оформления и выдачи ипотечного кредита, клиент должен быть уверен, что сделка купли-продажи по заранее выбранной им жилой площади не сорвется. Именно для этого юристы рекомендуют оформлять предварительный договор ипотеки,
на основе которого и будет выдаваться банковский ипотечный кредит.

После того, как клиент подобрал себе жилье, оговорил исключительно все нюансы предполагаемой сделки, он должен осознать, что любые устные договоренности не несут в себе никакой юридической силы. В данном случае, отсутствует уверенность в том, что недвижимость не будет продана раньше или же не изменятся условия внесения за нее оплаты. Следовательно, наиболее благоразумный выход из данной ситуации — это оформление предварительного договора ипотеки.

Этот документ выступает в качестве своеобразной гарантии того, что в прописанные сроки одна сторона внесет требуемый размер средств, а вторая сторона полностью передаст право на владение недвижимостью. Настоятельно рекомендуется в момент оформления ипотеки оформлять данное соглашение, поскольку в дальнейшем это позволит избежать возникновения разного рода проблем.

В некоторых случаях клиент уверен, что оплата задаточной части средств станет гарантией дальнейшего приобретения жилья. Однако данное действие выполняется совершенно на личный страх и риск покупателя, так как предварительное соглашение не предусматривает в себе подобный пункт. В том случае, если покупатель все-таки внес задаток, необходимо потребовать расписку и прописать это действие в договоре. Если же продавец не исполняет свои обязательства и совершение сделки стоит под вопросом, он обязан в полном объеме вернуть денежные средства. В ином случае, если покупатель не сдержал своих обязательств и соглашение потеряло силу, получить обратно средства он уже не вправе.

Пункты предварительного договора по ипотеке

Следует отметить, что предварительный договор включает в себя обязательное заполнение следующих пунктов:

  • паспортные данные, а также личную информацию всех участников сделки;
  • техническая характеристика и полное описание жилой площади: точное месторасположение, общая площадь, дата проведения и окончания строительных работ и т.д.;
  • документальные доказательства того, что продавец вправе распоряжаться данной жилой недвижимостью;
  • определенный день непосредственной передачи покупателем денежных средств за квартиру в полном объеме;
  • предварительная дата подписания завершающего варианта соглашения на покупку жилой недвижимости.

Отметим, что заключение договора должно осуществляться в полном соответствии с действующим законодательством. Непосредственно обе стороны несут полную ответственность за законность и правомерность совершения сделки. Предварительный договор ипотеки выступает в качестве основы для оформления окончательного соглашения, а также выступает гарантией того, что в итоге покупатель получит во владение свое жилье.

Наши юристы знают ответ на ваш вопрос

или по телефону:

Для того чтобы исключить возникновение каких-либо трудностей, клиент должен обратиться в отделение банка до подписания предварительного договора, и со специалистом обсудить все тонкости его оформления. Как правило, банк требует предоставление предварительной информации о жилой недвижимости, а именно:

  • оценочная стоимость недвижимости, то есть потребуется отчет от эксперта со всеми актуальными данными;
  • сведения, касающиеся всех лиц, которые имеют право на долю жилья, в том числе прописанные в нем;
  • документ, подтверждающий тот факт, что недвижимость не выступает в качестве залогового имущества в любых других кредитных организациях.

После того как все пункты, подтверждающие чистоту сделки, будут проверены, банковское учреждение согласовывает выбранную недвижимость.

Как только предварительный договор купли продажи квартиры по ипотеке будет оформлен, покупатель должен дополнительно использовать методы, которые полностью его обезопасят. В частности, документы на квартиру могут быть переданы на хранение нотариусу или же положены в банковскую ячейку
. Отметим, что при этом всем, иметь доступ будут обе стороны, но исключительно при условии одновременного обращения, если оформлена ячейка «для осуществления сделок, связанных с недвижимостью». Подобной услугой чаще всего пользуются риелторы, которые проводят крупные сделки, таким образом, обеспечивая себе безопасность, а клиенту дополнительные гарантии.

После того, как оформляется предварительный договор, выбранный клиентом банк выдает ему ипотеку. Завершающий этап — это подписание ипотечного соглашения купли-продажи.

a b c d e f g h i j k l m n o p q r s t u v w x y z